中国平原•凤湖科技园

中国平原•凤湖科技园项目（以下简称“项目”）位于郑州东三环北延线新乡市平原示范区郑新大道以东、泰山路以西、平原大道以南、长江大道以北区域，属于郑新融合的桥头堡位置。目前由河南杨金科技集团有限公司、河南国控金汇投资有限公司和新乡市创新投资有限公司联合开发。
一、项目基本情况
    项目总规划用地433亩，总建筑面积约50万平方米，计划分三期建设。总投资估约27亿元，一期投资7亿元，二期投资8亿元，三期投资12亿元。项目一期土地面积83.75亩，已于2019年5月20日摘地。项目二期用地面积为93亩，计划2021年摘地。投资协议已签订。项目三期土地为项目预留发展用地，面积为256.25亩。
   目前项目一期已取得《建设用地规划许可证》、《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。局部已于2020年10月23日开始施工建设。项目一期规划建设12.79万平方米，地上计容9.18万平方米，分为A、B、C三个系列，共计33栋，A、B系列为小高层，C系列为墅式办公。目前C系列中18栋即将封顶，总投资已完成约1.4亿元。由中建一局河南分公司承建。
二、项目优势
1、土地成本底。项目一期土地，摘地价为74.8万/亩。相较周边同属性土地价格每亩底约40万元。一期土地成降低约3600万元。
2、资金成本底。三方股东岀资额分别为：河南国控金汇岀资4000万，占股50%；河南杨金科技集团全资子公司河南凤湖科技有限公司岀资3600万，占股45%；新乡创投出资400万，占股5%，运营至今，无债息偿还。
3、建设成本底。项目经过多轮研讨，降低地下开挖空间，优化地下车位分布，调整人防区域面积，节约约3500万左右成本。
4、区位优势明显。本项目距离郑州东站25km，距离郑新国际机场60km，距离新乡市区54km，区域内京港高铁、京港澳高速、郑焦晋高速、107国道、327国道、郑平公交等四通八达，郑济高铁、郑新高速、郑州地铁6号线、龙凤大道等一批轨道、快速路正在加快建设推进。同时，本项目还处于黄河流域高质量发展和中原城市群建设国家战略核心位置，作为郑州大都市区新兴增长极、郑洛新自主创新示范区辐射区，营商环境良好，产业政策积极，是豫北地区联系郑州的重要节点，也是郑州辐射豫北的“桥头堡”。
5、运营经验丰富。公司股东之一河南杨金科技集团作为河南外包产业园（智慧公园）的运营主体，拥有近10年的产业园区运营经验，智慧公园是以河南高技术服务业和企业总部办公为主的中原地区企业聚集园区，连续10年被列入河南省重点工程建设项目，截至目前园区已入住高科技企业50余家，利用云计算平台、科技金融平台、人力资源平台、商务信息港、企业发展平台，实现传统产业与高校、科研、金融、人才等机构深度融合，促进传统产业快速转型升级。为河南产业结构调整，提供专业化的有力支撑。
6、项目定位明晰。作为平原示范区唯一的科技园区，服务于产业研发、科技企业办公、创新企业培育和孵化，提供企业独栋、商务办公、英才中心及配套产品，满足入园企业研发、办公、生活需要。
7、运营背景良好。当地政府投资平台作同为本项目的股东之一，有利于相关问题协调，为项目运营提供有力背书。项目于2019年被评为河南省重点项目，2020年新乡市重点项目，平原示范区重点招商引资项目。
三、项目一期盈利分析：
1、投资情况：项目一期经过规划调整，建设投资由5.68亿元减少至5.06亿元，项目总投资由6.19亿元减少至 5.57亿元，销售及推广费用 0.2亿元，财务费用0.31亿元。
2、资金筹措：项目总投资5.57亿元，其中：自筹资金1.5亿元元，计划申请银行贷款2.5亿元，销售回款再投入2.57亿元。
3、收入构成：本项目一期收入由销售收入、经营性收入和补贴收入三部分构成。经估算，计算期内项目总收入共计70713.92万元，其中销售收入68897.34万元（A系列取均价5800元/平方米、B系列取均价6800元/平方米、C系列取均价12000元/平方米），经营性收入1816.58万元（自持经营周期按15年计算）。
4、经测算，本项目一期计算期内利润总额共计14800 万元，其中销售部分12983.42万元，经营部分1816.58万元；项目所得税共计约257.93万元；项目净利润共计14542.07万元。
5、经测算，本项目投资利润率年化13.2%（投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100%），本项目投资净利润率为20%左右（投资净利润率＝净利润总额/开发项目总投资）。
四.预估项目总体收益
根据项目一期投资净利润率预估算，二期计划投资8亿元，预计收益为2.08亿元，三期计划投资12亿元，预计收益为3.12亿元，项目三期总收益为6.68亿元。