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投资日本房产 这些问题你必须知道!

张梅 · 2016-05-17 17:12:36

5月14日下午,上海志悠商务咨询有限公司,携同日本房产投资移民第一人——相泽健律师及汇丰银行,在上海洲际商务中心带来一场日本房产投资说明会。对投资日本房产过程中的物件选择、移民签证、境外汇款等问题进行了全方位的专业解读。
 
投资说明会现场
自2014年掀起日本房产热以来,国人对日本房产的热情持续升温,2015年中国市场对于日本挂牌房产的询盘合计总价值高达5.32亿美元。有日本地产中介甚至将近两年日本房价上涨30%的原因归功于大量中国买家的涌入。那么,日本房产对中国投资者的吸引力在哪里呢?

日本房价及日元都有较大回升空间
资料显示,日本房价虽然近两年有较明显回升,但从历史数据来看仍处于极其低位。加之东京2019年世界杯橄榄球赛和2020年奥运会带来的巨大经济效益(约3万亿日元相当于1800亿人民币)对房地产市场的刺激,日本尤其是东京房价仍有较大幅度的上升空间。
东京银座三丁目地价走势
其次,日元汇率仍处于历史上的较低位置,随着日本旅游热(日本政府预定到2020年接待4000万游客)及东京奥运会对经济的带动,日元汇率极有可能持续回升。此外,日本贷款的低利率(国内贷款利率在4.9%左右,日本仅为2.8-3%),日本房产的永久产权,及日本对于国内来讲交通便利、饮食生活习惯相近、自然社会环境优越等原因,也都是吸引国人投资日本房产的原因所在。
 
引发日本房产投资热的诸多因素

地段及政府开发规划是升值保障
对于国内投资者来讲,如何判定一个物件是否值得投资呢?专业日本房经纪人严蓓灵表示,在日本房地产市场整体向好的情况下,投资者若想确保房产的保值、升值,仍需注意地段及政府开发规划的问题。
日本房产经纪人严蓓灵(右)
就地段来讲,东京新宿、涩谷、中央区、港区、千代田区中心五区的物件,最具升值优势,因此是多数国内投资者的首选。此外,如果投资物件属于政府重点开发区域(日本城市规划一般会选择三井不动产、三菱地所等大型开发商合作),也会有较大升值空间。

高投资回报率背后可能有陷阱
严蓓灵提醒国内投资者,投资日本房产不能只看投资回报率。地段较好的公寓表面投资回报率在4%左右,去除管理费、修缮基金、资产税等费用后的净投资回报率,会在表面投资回报率的基础上产生1-1.5%的差额。因此,当一个物件的投资回报率远高于此的时候,投资者就要提高警惕了,因为这往往代表此物件存在其他方面的问题。

据严蓓灵介绍,房子比较老(日本1981年全面实施《新抗震设计法》,此前建造的房屋没有统一的抗震标准),观景区内存在墓地(日本房屋包括土地都是永久产权,政府无权收回或改迁墓地,因此即使东京中心区内墓地也并不少见),和毗邻高速公路存在噪音污染是比较常见的问题。这些问题会在很大程度上影响房屋出租,对于投资人来讲须要注意规避。

投资日本房产也能移民日本
在此次投资说明会上,日本房产投资移民第一人——相泽健律师为投资者详细介绍了投资移民的相关政策和规定。相泽健律师表示,2006年日本移民局为欢迎在日本创业定居的人士设立了投资经营签证,因此,取得日本投资经营签证是移民日本的第一步。
日本房产投资移民第一人——相泽健律师
日本规定外国人要获得投资经营资格需满足三个条件:固定的经营场所,最低500万日元(约合30万元人民币)的投资金额,以及明确的事业内容。从房产投资的角度来讲,通过30万元人民币的投资在日本设立公司,获得有效期1年的日本投资经营签证。在1年内可随意往返日本,并选择合适的房产进行投资,以所投资房产作为公司的经营内容并获取收益(如房租)。只要每年在日本注满180天,在签证续签满5年之后,即可申请日本国籍。目前,办理投资移民签证的时间为4—5个月。

上海志悠商务咨询有限公司,为专业从事日本房产投资咨询服务的商务公司,拥有专业日本投资咨询及管理经验。其董事长王志傑曾在日本留学工作十余年,自身的多次成功投资不仅为他累积了丰富的置业经验,也使他和志悠能站在投资者的立场解决投资者最关心的问题。   
                                 
志悠创新性地提出了房屋选购→空室招租→日常物业管理的APS(All Property Service)全方位资产服务模式。为投资者提供从法务到税务,从资产购买到运营管理的全方位服务。力求做到“精细化”,渗透快速招租、租客审查、大楼巡回业务等各项环节;为投资者提供“可视化”的控管证据,包括物业管理固定费用单、修缮费用单、保险、税务收支明细表等,代替投资者正常运行房产维护和管理;并提供全年365天的24小时“及时化”服务,第一时间提供解决方案满足顾客需求。(张梅)

标签: 日本房产 投资 移民

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